Infiintarea asociatiei de proprietari

In scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta se pot constitui in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.
Prin bloc de locuinte – cladire – condominiu, denumit in continuare condominiu, se intelege o proprietate imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale, reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza.
Prin asimilare, poate fi definit condominiu si un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna. Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, infiintata in conditiile prevazute de lege.

Conditii de constituire asociatii de proprietari

Asociatiile de proprietari se constituie prin hotararea a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.
In cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociatii de proprietari pe una sau mai multe scari, daca proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata si daca este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari. Asociatiile de proprietari se pot constitui, potrivit aliniatului precedent, prin hotararea adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
Pentru a se stabili daca este posibila defalcarea tehnica a consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari, precum si modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicati – electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea – cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari.
Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire.
Adunarea de constituire a asociatiei de proprietari este legal intrunita in cvorumul prevazut. Hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel putin doua treimi din numarul proprietarilor prezenti, dar nu mai putin de jumatate plus unu din numarul proprietarilor locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
Daca nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc dupa cel putin 5 zile de la data primei intalniri. In cazul in care nici la a doua convocare nu se poate lua hotararea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua; in acest caz, hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti, dar nu mai putin de o treime din numarul proprietarilor.

Acordul de asociere a proprietarilor

Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal intocmit in doua exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.
Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea de constituire; in cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal ,in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.
In cazul in care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta si-a dat consimtamantul si se face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de constituire si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit actului de proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire si procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta.
Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea de constituire si care nu si-au dat consimtamantul, se face la cererea acestora, prin inscrierea datelor intr-un act aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat, fara alte formalitati.

Adoptarea statutului asociatiei de proprietari

In adunarea de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire la:
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloace materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; venituri si cheltuieli;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale, penalizari, daca adunarea generala a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizari, in conditiile legii.

Organele asociatiei de proprietari

In cadrul adunarii de constituire a asociatiei de proprietari, in baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv si o comisie de cenzori si vor hotari numarul membrilor acestora, precum si durata mandatelor lor.

Adunarea generala asociatii de proprietari

Asociatia de proprietari adopta hotarari in adunarea generala, care se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.
Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata oricand de catre comitetul executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din cotele de proprietate.
Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta sa aiba loc.
Asociatia de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant. Daca nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. Dovada convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si convocatorul semnat de acestia.
Adunarea generala a asociatiei de proprietari analizeaza principalele aspecte si adopta hotarari cu privire la:
a) activitatea de administrare si de intretinere a condominiului, aprobarea lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua in cursul anului, incheierea contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor si lucrarilor de care beneficiaza asociatia de proprietari, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care aceasta le are fata de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii;
b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protectie la degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidare, potrivit legislatiei in vigoare;
c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil in cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita in scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare si de intretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activitatile pentru care se pot incheia contracte de prestare de servicii;
d) modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atat pe orizontala, cat si pe verticala;
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata si angajata cu contract individual de munca sau cu conventie civila de prestari de servicii ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare;
f) conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si analiza dosarului de angajare a acestuia sau, dupa caz, a contractului de administrare ce urmeaza a fi incheiat cu o persoana juridica specializata;
g) cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de catre administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum si stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;
i) numarul si functiile persoanelor necesare pentru administrarea si gospodarirea cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul si modalitatea de actualizare a remuneratiilor;
activitatea comitetului executiv si a presedintelui;
j) rotunjirea la leu a contravalorii obligatiilor de plata.
Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari privind buna intretinere si exploatare a condominiului sunt obligatorii si pentru proprietarii din acelasi condominiu care nu sunt membri ai asociatiei.
Pentru adoptarea hotararilor asociatiei de proprietari se vor avea in vedere urmatoarele:
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in numele caruia voteaza;
c) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;
d) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.

Comitetul executiv

Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3 – 11 membri stabiliti de adunarea generala dintre membrii asociatiei de proprietari, asigura ducerea la indeplinire a hotararilor adunarii generale si actioneaza operativ in legatura cu:
a) activitatea curenta de administrare si de intretinere a condominiului; derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori; repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, intretinere si curatenie, potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente;
b) urmarirea bunei functionari a instalatiilor din locuinte sau din spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta; stabilirea masurilor necesare functionarii in bune conditii a partilor comune ale constructiei si instalatiilor condominiului;
c) rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociatiei de proprietari;
d) organizarea adunarilor generale, precum si a altor actiuni stabilite de adunarea generala.
Comitetul executiv al asociatiei de proprietari pregateste si supune spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli.
Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli comitetul executiv va urmari derularea acestuia in conditiile legii.

Presedintele asociatiei

Presedintele asociatiei de proprietari este ales, prin votul adunarii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
Presedintele asociatiei de proprietari urmareste si asigura respectarea statutului si a hotararilor asociatiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, indeplinirea in conditiile legii a prevederilor bugetului de venituri si cheltuieli, respectarea de catre asociatia de proprietari a ordinii publice si a reglementarilor autoritatilor publice centrale si locale.
Presedintele asociatiei de proprietari convoaca si conduce sedintele de lucru ale comitetului executiv si ale adunarii generale.
Presedintele asociatiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asociatia de proprietari in relatiile acesteia cu tertii.
Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si celelalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari.

Comisia de cenzori

Comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care au cunostinte de specialitate si experienta in domeniile financiar, economic si/sau juridic si care nu fac parte din comitetul executiv.
Comisia de cenzori isi alege la prima reuniune presedintele din randul membrilor ei.
Atributiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a) verificarea executiei bugetare;
b) verificarea si validarea documentelor si a angajamentelor de plata;
c) urmarirea depunerii in contul curent al asociatiei de proprietari a numerarului care depaseste plafonul de casa;
d) verificarea trimestriala a gestiunii asociatiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contributie la cheltuielile curente si constituirea fondurilor speciale ale asociatiei de proprietari;
f) verificarea lunara a situatiei de incasari si plati;
g) controlul inopinat al incasarilor si al platilor;
h) verificarea lunara a situatiei soldurilor elementelor de activ si de pasiv.
Comisia de cenzori prezinta in fata adunarii generale a proprietarilor, o data pe an, raportul asupra activitatii sale.

Administratorul de bloc

Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate infiintate conform art. 4 din H.G. nr. 400/2003 modificata si completata prin H.G. nr. 1588/2007, angajate cu contract individual de munca ori cu conventie civila de prestari de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare imobile, potrivit hotararii adunarii generale a proprietarilor. Administratorii de bloc trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de proprietarul cladirii pe care urmeaza sa o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia. Obligatiile administratorului de bloc sunt cele stabilite prin lege, precum si cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a bunurilor materiale, mijloacelor banesti sau a oricaror alte valori aflate in proprietatea, folosinta sau detinerea asociatiei de proprietari, adunarea generala a proprietarilor poate hotari constituirea unei garantii suplimentare. Suma garantiei in numerar, prevazuta in Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor publice, cu modificarile ulterioare, si a garantiei suplimentare nu poate depasi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului. Garantia se depune in contul bancar al asociatiei de proprietari respective si poate fi restituita gestionarului, impreuna cu dobanda aferenta, la incetarea contractului/conventiei civile de prestari de servicii, in situatia in care nu a cauzat o paguba sau cand paguba a fost acoperita in intregime. Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.
Administratorul de bloc, persoana fizica, poate fi angajat si pe functia de contabil, daca indeplineste conditiile prevazute in statut si in normele metodologice. Asociatia de proprietari angajeaza administratorul si contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de munca sau de conventie civila de prestari de servicii, care prevede drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti, stabilite prin negociere.
Pentru reparatii si pentru alte activitati de intretinere administratorul, tinand cont de cost, timp de executie si calitate, propune comitetului executiv, spre analiza si aprobare, agenti economici care satisfac cerintele in vederea executarii lucrarilor, conform legilor existente.
Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinand asociatiilor de proprietari sau aflate in administrarea acestora pot fi angajati fochisti si alte persoane, prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridica. Incadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare. Durata si valoarea contractului individual de munca si a conventiei civile de prestari de servicii, sarcinile, drepturile si obligatiile se stabilesc prin negocieri intre parti, cu respectarea prevederilor legale.

Administratorul, persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atributii principale:

A. asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor si fondurilor banesti;
b) intocmirea listelor lunare de plata;
c) incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;
d) efectuarea platilor si incasarilor;
e) sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;
f) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala a asociatiei de proprietari;
g) actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
h) intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari, specifice managementului financiar;
i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificari financiar-contabile ale asociatiei de proprietari;
j) verificarea sau avizarea, daca este cazul, a indexului contoarelor de retea aferente mai multor asociatii de proprietari;
k) controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, daca acestea exista si au fost montate in conformitate cu prevederile legale, si in functie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociatie de proprietari;
l) verificarea existentei contractelor intre persoanele juridice, membre ale asociatiei de proprietari si furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica si termica, salubrizare si altele asemenea);
m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar

B. asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari prin:
a) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia;
b) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune;
c) procurarea mijloacelor materiale intretinerii si reparatiilor curente ale elementelor proprietatii comune, raspunderea asupra integritatii acestora;
d) instiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii;
e) angajarea si urmarirea realizarii contractelor aprobate de adunarea generala, incheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. In contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice in vigoare;
f) verificarea existentei contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista, administratorul ii instiinteaza pe cei in cauza, punandu-le in vedere ca in termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;
g) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de intretinere si participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigurarea efectuarii de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;
h) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i) efectuarea de verificari in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari (scurgeri de apa si altele asemenea). Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale (apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta), se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de a remedia aceste defectiuni;
j) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu
C. indeplineste orice alte obligatii prevazute de legislatia in vigoare.

Acordarea personalitatii juridice si obtinerea codului de inregistrare fiscala

Acordarea personalitatii juridice

Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari, impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii constitutive se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului delegat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla imobilul. Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie. Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea partilor.

Obtinerea codului de inregistrare fiscala

Pentru obtinerea codului de inregistrare fiscala va fi completat formularul 010-„Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoane juridice, asociatii familiale si asociatii fara personalitate juridica” cod MFP 14.13.01.10.11/1 . Declaratia de inregistrare fiscala va fi insotita de acte doveditoare ale informatiilor inscrise in declaratie.
Declaratiile de inregistrare fiscala se depun la directiile generale ale finantelor publice judetene si a municipiului Bucuresti sau la administratiile financiare ale sectoarelor municipiului Bucuresti, in termen de 15 zile de la eliberarea actului legal de constituire.
Pe baza declaratiei de inregistrare fiscala depusa de platitorul de impozite si taxe, organele fiscale vor atribui codul de inregistrare fiscala si vor elibera certificatul de inregistrare fiscala in termen de 15 zile de la data depunerii declaratiei. Eliberarea certificatelor de inregistrare fiscala este supusa taxelor de timbru, potrivit legii.
Modificarile intervenite in datele declarate se comunica organelor fiscale prin completarea si depunerea formularului 010 „Declaratiei de inregistrare fiscala/ Declaratie de mentiuni pentru persoane juridice, asociatii familiale si asociatii fara personalitate juridica” -, cod MFP14.13.01.10.11/1, in termen de 15 zile de la data producerii acestora.
Constituie contraventii urmatoarele fapte daca, potrivit legii penale, nu sunt considerate infractiuni:
· nedepunerea in termen a declaratiei de inregistrare sau de mentiuni;
· depunerea de declaratii de inregistrare fictive, neconforme cu realitatea;
· prezentarea si primirea documentelor care nu au inscris codul de inregistrare fiscala;
· inscrierea pe documente a unor coduri de inregistrare fiscala false.

Drepturile si obligatiile proprietarilor

Obligatiile proprietarilor

Fiecare proprietar este obligat sa isi mentina proprietatea imobiliara (proprietatea individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.
Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta sunt obligati sa plateasca cotele de intretinere obisnuite sau speciale catre asociatia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cladirii.
Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia de proprietari, sunt obligati:
a) sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari;
b) sa anunte, in scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei, de minimum 15 zile pe luna, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;
c) sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinta comuna;
d) sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire la normele de convietuire sociala in cadrul condominiului, sa anunte comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale, cerand acordul in scris, si sa prezinte, in copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte, avize si altele asemenea), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;
e) sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al comitetului executiv al asociatiei de proprietari;
f) sa accepte accesul in spatiul sau, cu un preaviz de 5 zile, al unui reprezentant al asociatiei de proprietari, atunci cand este necesar sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv. Reprezentantul asociatiei de proprietari va fi insotit de persoana care va repara defectiunea si de cel putin un martor din cadrul asociatiei de proprietari. Fac exceptie cazurile de maxima urgenta, cand nu este necesar nici un preaviz;
g) in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati pentru asociatie;
h) sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita in interes personal.
Proprietarii, membri in asociatii de proprietari, au urmatoarele obligatii:
a) sa respecte statutul asociatiei de proprietari;
b) sa se supuna hotararilor adunarii generale luate de asociatii de proprietari;
c) sa participe la adunarile generale organizate de asociatii de proprietari;
d) sa respecte orice angajament facut fata de asociatii de proprietari;
e) sa nu aduca prejudicii materiale pentru asociatii de proprietari;
f) sa participe, atunci cand este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiilor de proprietari;
g) sa se conformeze obligatiilor proprietarilor din condominiu;
Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta sau orice alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau altei proprietati individuale, trebuie sa realizeze reparatiile necesare ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
In cazul spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.
Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective si cu instiintarea asociatiei de proprietari, in conditiile legii.
Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, creand prejudicii celorlalti proprietari, dupa caz, masurile pentru folosirea normala a condominiului se vor hotari pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor prezentului statut, precum si regulilor, regulamentelor, hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietari.

Drepturile proprietarilor

Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din asociatia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate instraina, in deplina libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine in cadrul condominiului.
Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:
a) sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana in cauza trebuie sa posede capacitate juridica deplina. Minorii si persoanele puse sub interdictie nu pot fi alesi in organele de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;
b) sa solicite si sa primeasca, ori de cate ori este necesar si motivat, explicatii cu privire la calculul cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa conteste, in scris, la comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar in cazul in care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina, in cazul aprobarii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in cadrul comitetului executiv sau al adunarii generale a asociatiei de proprietari;
c) daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona in justitie valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;
d) sa solicite, in baza unei cereri catre presedintele asociatiei de proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei (reducerea cheltuielilor de intretinere, dar nu si a cheltuielilor comune), daca lipsa din apartament este de cel putin 15 zile calendaristice pe luna;
e) sa puna intrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociatiei de proprietari;
f) sa beneficieze, cand este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, in functie de cota-parte de proprietate si de gradul de implicare;
g) sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in functie de capacitatile profesionale;
h) sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea generala a asociatiei de proprietari, pentru initiative personale, finalizate, in folosul asociatiei de proprietari;
i) sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, si sa participe activ la actiunea de solutionare.

Dizolvarea asociatiei de proprietari

Asociatia de proprietari se va dizolva in situatia in care numarul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentantilor acestora, in conditii de maxima urgenta, cand situatia sau cand starea condominiului o impune.
Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:
a) cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;
b) prin hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata cu votul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociati.
In momentul dizolvarii patrimoniul asociatiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proportional cu cotele-parti din proprietatea comuna sau, daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociatiei.
Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntata la judecatoria sau administratia financiara unde aceasta a fost inregistrata.

Aspecte administrative si economico-financiare

Organizarea contabilitatii

Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.
Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fara scop lucrativ si normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor nr. 1591/1998, cu modificarile ulterioare.
Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla vor depune la compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, intocmita potrivit prevederilorOrdinului nr. 1969/2007, pana la data de 1 martie pentru situatia la 31 decembrie si pana la data de 1 septembrie pentru situatia la 30 iunie. Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla vor depune situatia financiara anuala pana la data de 1 martie a anului urmator.
Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
Casierul raspunde de efectuarea de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier.

Bugetul anual

Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic. Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de intretinere si functionare a proprietatii comune. Bugetul anual va trebui sa fie adoptat prin votul majoritar al adunarii generale a asociatiei de proprietari. Asociatia de proprietari isi va putea deschide cont la oricare unitate bancara sau filiala C.E.C.

Cheltuieli comune

Stabilirea cotei-parti din cheltuielile de reparatie a proprietatii comune ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta proprietatii individuale.
Cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu pot fi inregistrate pe fiecare dintre acestea, sau pentru servicii legate de exploatarea si intretinerea proprietatii comune, se repartizeaza in conformitate cu normele si normativele avute in vedere la facturarea comuna a acestora si/sau in conformitate cu clauzele prevazute in contractele incheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Cu aprobarea data prin votul a doua treimi din numarul membrilor asociatiei de proprietari, poate fi perceputa o suma speciala, in afara cheltuielilor comune prevazute in buget, destinata achitarii cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generala a asociatiei de proprietari.
Asociatia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, si a altor cheltuieli restante, oricarui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora.
Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Actiunea este scutita de taxa de timbru. Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila, pentru acoperirea datoriilor.

Fondul de rulment si fondul de reparatii

In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor condominii echivalente ca marime.
Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-parti ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.
In situatiile in care prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.
Fondul de rulment deja incasat se restituie numai in situatiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel.
Asociatia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalatiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitata, fond care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari.

Repartizarea cheltuielilor si veniturilor rezultate din intretinerea, repararea si exploatarea condominiilor

Pentru intretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor individuale, precum si a proprietatii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au obligatii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spatii ori parti ale proprietatii comune indivize proprietarii acesteia pot obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala.
Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea si repararea proprietatii comune. In aceste venituri se cuprind si sumele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se repartizeaza proprietarilor si nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului.
In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica in:
A. cheltuieli pe persoana;
B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate detinuta in condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici si de alta natura.
Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror detinatori prin natura activitatilor lor – croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati si altii – primesc la domiciliu si alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin conventie anuala incheiata cu proprietarii acestor spatii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece si canalizare, apa calda menajera, incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru partile comune, pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea si transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum si pentru salarii si indemnizatii se repartizeaza conform criteriilor stabilite de comun acord intre asociatia de proprietari si proprietarii acestor spatii, folosindu-se, dupa caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenta reprezentand cheltuielile aferente locuintelor/apartamentelor.
In situatia in care, la notificarea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu refuza incheierea de conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor si obligatiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate in acest sens in adunarea generala a asociatiei de proprietari.

Penalizarile pentru intarzierea platii cotelor de intretinere

Pentru neplata cotelor de intretinere prevazute in lista de plata afisata lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu , impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere lunare la care s-a aplicat.
Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face in baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate in scopul recuperarii datoriilor vor fi suportate de restantierii in cauza.

Sanctiuni

Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de functionarea condominiului/condominiilor si de intretinerea, repararea, renovarea si imbunatatirea proprietatii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. Se pot face precizari concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere prevederile legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.
Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii.
Administrarea condominiului se va face in conformitate cu prevederile legislatiei in vigoare, ale prezentului acord de asociere si ale statutului asociatiei de proprietari, precum si cu regulile si regulamentele care se vor adopta prin hotarare de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari, precum si hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de catre asociatia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza, pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul in care un chirias sau alt ocupant al apartamentului ori spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate, asociatia de proprietari il poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta sau pe ambii, dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.
Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie impotriva asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a prevederii respective, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.
Orice hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari ce intra sub incidenta acestei reglementari se aplica numai dupa expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.